Возобновление договора аренды на новый срок

Арендные правоотношения: как отстоять свои права Из этой статьи вы узнаете: какова позиция суда относительно возобновления договора аренды земельного участка, какие аргументы следует приводить арендатору, можно ли обновить договор при отсутствии в нем условия об автопролонгации. Сегодня обычным явлением стали случаи, когда по истечении срока действия договора аренды земли юрлица-арендаторы продолжают пользоваться земельными участками, не дождавшись документов, подписанных органами государственной власти или местного самоуправления. Со своей стороны, органы управления Госгеокадастра, городские и поселковые советы не выражают желания продлевать договоры аренды земли именно с действующими арендаторами, найдя им на это время достойную замену. При таких обстоятельствах юрлица-арендаторы могут обновить договор аренды земли на тот же срок и на тех же условиях, подав соответствующий иск в суд. В консультации рассмотрим некоторые практические ситуации, с которыми столкнулись арендаторы земельных участков, возобновляя договоры аренды в суде, и возможные варианты решения таких проблем. Возобновление договора при отсутствии письменных возражений арендодателя Наличие в договоре аренды земли пункта об автопролонгации значительно облегчает жизнь арендатору.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 653-60-72 Доб. 417
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 929

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок статья 610.

Возобновление договора аренды на тот же срок При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по. Возобновление (продление) договора аренды в гражданском законодательстве называется пролонгацией. Пролонгация договора.

§3. Прекращение и возобновление договора аренды

Возобновление договора аренды означает продление действия его условий на неопределенный срок в силу п. Продление договора пролонгация — продление срока его действия на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон. Пролонгация представляет собой продление срока действия договора, векселя, займа, кредита. Возобновление договора в силу закона Согласно п. Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий: — пользование имуществом после истечения срока действия договора; — отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Возобновление договора аренды земли: позиция суда и советы арендатору

Арендные правоотношения: как отстоять свои права Из этой статьи вы узнаете: какова позиция суда относительно возобновления договора аренды земельного участка, какие аргументы следует приводить арендатору, можно ли обновить договор при отсутствии в нем условия об автопролонгации. Сегодня обычным явлением стали случаи, когда по истечении срока действия договора аренды земли юрлица-арендаторы продолжают пользоваться земельными участками, не дождавшись документов, подписанных органами государственной власти или местного самоуправления.

Со своей стороны, органы управления Госгеокадастра, городские и поселковые советы не выражают желания продлевать договоры аренды земли именно с действующими арендаторами, найдя им на это время достойную замену. При таких обстоятельствах юрлица-арендаторы могут обновить договор аренды земли на тот же срок и на тех же условиях, подав соответствующий иск в суд.

В консультации рассмотрим некоторые практические ситуации, с которыми столкнулись арендаторы земельных участков, возобновляя договоры аренды в суде, и возможные варианты решения таких проблем. Возобновление договора при отсутствии письменных возражений арендодателя Наличие в договоре аренды земли пункта об автопролонгации значительно облегчает жизнь арендатору. Обязательным условием такой пролонгации является письменное уведомление арендодателя о том, что арендатор собирается продлить договор аренды на тех же условиях и на тот же срок.

Норма ст. Если договором определен больший срок, следует руководствоваться положениями договора. В таком случае на возобновление договора не нужно специального решения органа местного самоуправления далее — ОМС.

Именно к такому выводу пришел Хозяйственный суд Тернопольской области в решении от 03. По мнению суда, договор аренды земельного участка подлежит возобновлению без принятия соответствующего решения ОМС при условии, что: арендатор земельного участка в установленный договором срок, но не позднее чем за месяц до его истечения обратился с ходатайством к арендодателю о возобновлении; отсутствует письменное уведомление арендодателя об отказе в возобновлении; арендатор продолжает пользоваться выделенным земельным участком и надлежащим образом исполняет обязанности по договору; стороны заключают дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды.

Предъявив иск к ответчику, который не признает автоматического обновления договора, арендатор должен предоставить доказательства отправления уведомления о возобновлении и указать на отсутствие возражений ответчика против такого.

Выяснив это, суд учтет позицию арендатора относительно автопролонгации договора. Именно так было во время принятия указанного решения суда в пользу арендатора: договор признан возобновленным.

Возобновление договора в случае передачи земли другому арендатору ОМС любит игнорировать уведомление действующего арендатора о намерении возобновить договор аренды земли.

В дальнейшем земельный участок передается в аренду другому арендатору. Если ОМС, не предоставив ответ на уведомление арендатора, заключит договор аренды с новым арендатором, истец должен заявить дополнительное исковое требование о признании договора аренды с новым арендатором недействительным, а старого договора аренды — возобновленным.

Истцу необходимо доказать тот факт, что земельный участок использовался им по целевому назначению. Именно обновление договора аренды не противоречит требованиям законодательства, а непредоставление ответа на заявление о возобновлении не означает прекращения срока его действия.

Также истцу нужно настаивать на преимущественном праве на возобновление, тогда как заключение договора с другим арендатором нарушило это право. Такую позицию поддержал ВСУ в постановлении от 25. Также, отправляя уведомление о возобновлении, арендаторы должны подать с письмом дополнительное соглашение о возобновлении договора, изложив его в той же редакции, что и сам договор аренды. Тогда неподписание дополнительного соглашения управлением Госгеокадастра будет толковаться в пользу истца.

В таком случае судом будет признан факт нарушения госорганом права арендатора на возобновление договора, что в дальнейшем приведет к вынесению решения в пользу действующего арендатора.

Именно на такие основания во время удовлетворения иска было указано Юго-Западным апелляционным хозяйственным судом в постановлении от 22. Свидетельством постоянной судебной практики относительно признания договора возобновленным, а дополнительного соглашения — заключенным является правовая позиция, изложенная в решении Восточного апелляционного хозяйственного суда от 28. При изложенных обстоятельствах, договор аренды земельного участка от 15. Возобновление договора без автопролонгации Как было указано, иногда арендаторы продолжают пользоваться землей уже по истечении срока действия договора аренды.

В то же время документы на обновление они не подают, поскольку считают, что договор будет автоматически продлен, даже если в нем не предусмотрено такое положение. Однако это не совсем так. Некоторые арендаторы рассчитывают, что иск прокурора будет подан после истечения срока исковой давности на возврат земельного участка государству. За несколько лет прокуратура, узнав, что земельный участок используется арендатором после истечения срока действия договора аренды, подает иск о возврате участка его первоначальному собственнику.

Тогда арендаторы должны выяснить, пропущен прокурором срок обращения в суд исковая давность или нет. Также нужно правильно определить, с какой даты начинает отсчитываться срок исковой давности, ведь нередко прокуратура обращается с иском через четыре и более лет, поэтому этот срок может быть пропущен.

Понимая такую ситуацию, прокурор будет доказывать, что он не знал и не мог знать о прекращении действия договора, и может заявить ходатайство о возобновлении срока обращения в суд.

Нередко прокурор указывает, что непосредственно договором аренды не установлен срок возврата земельного участка, и требует вернуть его на основании составленного акта приемки-передачи земли далее — акт. Данный документ желательно направлять ценным письмом с описью вложения, чтобы в дальнейшем получатели не пожаловались на отсутствие акта в конверте. Получив акт, ОМС будет знать о необходимости его заключения, что повлияет на отсчет срока исковой давности. При отсутствии составленного или хотя бы отправленного акта арендаторам будет трудно доказать пропуск прокурором срока исковой давности.

Решением Хозяйственного суда Ровенской области от 10. Аргументы суда были следующими. Закон не предоставляет лицу права на безграничную защиту своего гражданского права в случае его нарушения, непризнания или оспаривания. В частности, ст. Для недопущения лицом злоупотреблений во время осуществления таких прав законодателем предусмотрено понятие исковой давности — срок, в пределах которого лицо может обратиться в суд с требованием о защите своего гражданского права или интереса ст.

Исковая давность — это законное право правонарушителя избежать преследования или привлечения к суду по истечении определенного периода после совершения нарушения. Срок исковой давности выполняет несколько задач, в том числе обеспечивает юридическую определенность и окончательность, предотвращая нарушение прав ответчиков, которые возможны в случае принятия судом решения на основании доказательств, которые стали неполными из-за истечения времени.

Также суд отклонил доводы прокурора, что при отсутствии акта сторона в деле может требовать возврата земельного участка в любое время. Суд признает необоснованной ссылку представителя прокуратуры на то, что договором аренды не установлены конкретные сроки возврата участка арендатором, поэтому арендодатель имеет право требовать его передачи по акту в любое время после прекращения действия договора аренды земли.

С таким выводом суда можно поспорить, поскольку договором предусмотрено положение о возврате земельного участка на основании акта. Поэтому именно с момента его составления или уведомления одной из сторон о намерении составления будет отсчитываться срок исковой давности на обращение прокурора в суд с иском о возврате земли. Пересматривая дело в порядке апелляционного производства, суд заметил, что исковая давность не может распространяться на требования об устранении препятствий в осуществлении собственником права пользования и распоряжения своим имуществом ст.

Таким образом, собственник может предъявить такой иск в любое время независимо от того, когда началось нарушение его прав.

Обязательным условием негаторного иска является существование нарушения прав собственника на время предъявления такого иска. В то же время в соответствующих случаях судам следует учитывать правила о приобретательной давности, предусмотренные ст. Исходя из приведенного, право лица на собственность подлежит защите в течение всего времени наличия у этого лица титула собственника, в данном случае — государства в лице Ровенской облгосадминистрации.

В итоге — решение суда первой инстанции отменено, исковое заявление прокурора о возврате земельного участка государству удовлетворено. Пересматривая решение апелляционной инстанции, ВАСУ отказал в удовлетворении кассационной жалобы постановление от 11. ВАСУ указал, что нарушение права государственной собственности на землю продолжается и происходит до настоящего времени, чем объективно нарушаются права собственника в пользовании и распоряжении своим имуществом.

Материалы дела свидетельствуют, что ответчик признает содержание спорного земельного участка. Таким образом, в случае длящегося правонарушения собственник может предъявить иск в любое время независимо от того, когда началось нарушение его прав, и в этом случае исковая давность не пропущена. Поэтому право лица на собственность подлежит защите в течение всего времени наличия у лица титула собственника, в данном случае — государства.

Выводы Непредоставление ответа органом государственной власти или ОМС на письмо арендатора о возобновлении договора не является свидетельством его автоматического прекращения в том случае, когда арендатор сообщил о намерении возобновления по меньшей мере за один месяц. Тогда суды поддержат арендатора и признают договор аренды пролонгированным на тех же условиях.

Так же неотправление любых документов арендодателю о возобновлении и только фактическое использование земли не будет расцениваться как автоматическое обновление договора аренды.

В дальнейшем это может привести к подаче иска прокурора о возврате земельного участка первоочередному собственнику.

4.3. Прекращение и возобновление договора аренды

Возобновление продление договора аренды в гражданском законодательстве называется пролонгацией. Пролонгация договора аренды — продление действия его условий на определенный или неопределенный срок. Такое условие необходимо согласовывать в случае, когда обе стороны хотят продлить действие договора аренды с теми же условиями на длительный срок. Возобновление договора аренды возможно в силу закона или по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возобновление договора аренды, продление (пролонгация) договора

Прекращение и возобновление договора аренды Договор аренды, как и любой гражданский договор, может быть прекращен по общим основаниям, установленным в гл. Ими являются надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице, ликвидация юридического лица и др. Однако некоторые основания, предусмотренные в гл. Так, согласно ст. Это положение уточняется в п. Переход права собственности и иных вещных прав хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды п. В этом случае замена арендодателя в обязательстве происходит на основании закона, поэтому соглашения сторон не требуется.

Возобновление договора аренды на новый срок

Прекращение и возобновление договора аренды Основания прекращения договора. Прекращение договора аренды в том числе его досрочное расторжение производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора п. В случае смерти арендодателя — физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное п.

Прекращение договора аренды (в том числе его досрочное расторжение) производится по право на заключение договора аренды на новый срок (ст. Прекращение и возобновление договора аренда. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть. Законодатель предоставляет арендатору по истечении срока договора преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п.

Гражданское право Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок 11 месяцев без регистрации в Росреестре? Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок 11 месяцев без регистрации в Росреестре?

Договор аренды может быть прекращен по истечении срока, на который он заключен; по соглашению сторон; в связи с досрочным расторжением договора по требованию арендатора или арендодателя. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1 пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2 существенно ухудшает имущество; 3 более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4 не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Преимущественное право на заключение договора аренды
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 0
  1. Пока нет комментариев...

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных